古代“限购令”：明清两代禁官员在为官地买房

　　房产“限购令”,乍一听似乎是诞生不久的“时髦词汇”,但实际上,从汉朝到明清的官民,对这个概念,都是“耳熟能详”。

　　邻居、亲戚的“优先权”

　　先说西汉的限购政策。大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉当政时,朝廷颁布了如下规定:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)这条规定的意思是说,你想买房,可以,但你要买的房子必须紧挨着你现有的房子,中间隔了一家都不行,非紧邻居民间进行的不动产交易是不被允许的。

　　要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策,概括起来有这么几个原因:

　　首先,西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基。为了维持这个状态,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以当时的政府一方面限制房产出售:国家分配的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面则限制购买:想买房可以,但得问问你家邻居是不是刚好要卖。这一买一卖的限制,使得西汉初年的住房交易非常少见。

　　另一个原因是,西汉登记人口和房产,用的是原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。为了方便政府管理和邻居“举发”,就必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居,限制你只能购买紧邻的房子,就是为了达到这个目的。

　　到了唐朝,一种持续了一千多年的限购政策出台了,用8个字来总结,叫“求田问舍,先问亲邻”。什么意思呢?就是买地皮也好,买房子也好,不光要经过原业主的同意,还必须经过原业主邻居和族人的首肯,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是不被承认的。

　　唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问你亲戚和邻居是不是同意。

　　五代十国的规定是:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

　　宋朝规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)这比五代十国时还细,明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

　　元朝规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。

　　明朝的规定与元朝相同。事实上,直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。

　　买卖房,只要买主卖主都乐意就足够了,为何还得经过卖方族人和邻居的同意呢?这里有他们什么事啊!其实原因无非两条:

　　一是为了保护宗族财产不流失。古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权,一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,即使是出于维护基层稳定的目的,地方政府也必须要求“求田问舍,先问亲邻”。

　　第二个理由则跟西汉时一样,是为了便于亲邻检举,帮助政府控制每一户居民。

　　针对官员的限购令

　　从元朝开始,又出现了一种新的限购政策:不许当官的买房。严格地讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房。为什么做出这种规定呢?还是两条原因:

　　第一、蒙古灭了金国、西夏、大理和南宋,从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中,死在他们铁蹄下的平民也不少,那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样,在元朝初年,政府手里就握有大量公房,可以随心所欲地分给各级官员,作为他们的办公楼或者家属院。换句话说,大多数蒙古官员都能分到房子,没必要再去购买。

　　第二、南宋刚刚灭亡那会儿,一批任职江南的元朝蒙古官员嫌分到的公房太小,出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,而且强奸杀人；购买民房的也很蛮横,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,房子就成他的了。他们这样做,激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈于是颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

　　到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。

　　明朝的规定是这样的:“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒裤子打五十大板,开除公职,最后还要没收你买的房子。

　　清朝的规定则在照搬明朝法律的基础上又加了一条:“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)就是说,不光限制官员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房人一起受处分。

　　明清政府何以要这样规定?目的是严防官员腐败,维护自身统治。毕竟官员收贿方式花样繁多,又唯独无偿或者低价受赠不动产最难查清,于是干脆就不让他们在工作地拥有房产。那些在任职地买了房的,会被默认为贪污,受到严惩。